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恒隆广场操盘者眼中 大链接时代的商业地产新变局【火狐体育】
来源:火狐体育直播    发布时间:2020-10-29 08:46:01

火狐体育直播|在大链接时代的今天,在商业地产和零售商业的大变局时代,各路商业精英都在讨论新概念。 新的商业,无论是网络电子商大亨,还是实体零售连锁,还是商业地产的大佬,都适应了信息技术应用带来的商业环境变化。 新商业的概念是资本市场业、资产管理界和营销界。

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新的商业文明是信息时代的商业文明是随着信息技术的发展、影响而繁荣的新商业文明。 新商业文明中的商业模式是以面向消费者的柔性化生产、个性化营销、社会化物流为支柱的大规模个性化定制。 2016年美国星期五白五(感恩节那天),JC Penny还利用多渠道的展开,包括网站展示、电视广告、在线视频、电子邮件、文宣、社交媒体、App等方式! 在新的业务趋势中,在线融合、信息和体验的表达、商家与客户的对话、新的业务规则成为未来业务突破的研究方向。

从2010年左右开始,同行精英开始展开对应新商业的诺亚方舟计划,我们也从5年前开始了商业4.0的研究。 万物网络时代到来,新的体验技术和人工智能在今后5年政治上宣传现在的商业经营方式。

商业4.0是物网融合时代的新模式,我们的研究对人们的影响不仅限于五官(视、听、闻、味、控)的范围,功能和结构市场需求一致的余地必须扩展到感情(右脑商业)的一致。 我们研究的课题很多,不仅仅是新环境下商业模式的想法,也关系到将来商业在技术上的应用。 在这里,我打算把现在融合起来,在新的生意中连接一些环节展开非常简单的共享。

商业地产吸收大法中国最初开发的商业购物中心是上海恒隆广场和香港汇恒隆广场,1993年提起美国自己的企业,回到中国是管理研究开发的这两个项目。 在最近的倒计时三年中,恒隆和香港汇分别取得了国内购物中心租赁收益大坪效果最低、租赁单价最低的业绩。 恒隆广场大坪效应年均多为120元/日/,作为海外上市公司的项目,从国际投资者的角度来看,这也是中国商业地产行业的标杆。 恒隆集团是香港的商业地产,主要集中在香港铜锣湾,那是寸土十金的地方,但在规划香港汇广场时,我们设计了相当大的中庭,公共面积占45%左右。

90年代初达成前期计划时,我们已经向前看了未来的中庭多样性营销运用和运营推进活动。 今天的实体店面对大链接时代电商的冲击,必须有足够体量的中庭进行不同的展开活动。

这是顺利的商业地产基因。 当时也有批评香港汇广场公共面积太大没有收益的声音。

你为什么投这么多钱去中庭? 但是,开业后多年的运营数据的事实表明,与每次活动时支付的租金相比,店面的租金更多。 所有的东西都需要一些思考突破,特别是在大链接的时代,所有的想法都有,但在90年代中国购物中心刚成立的阶段,我们融合了购物中心比较成熟期的国际经验,在香港汇广场的计划设计上进行了创新同时,由于购物中心的体量非常大,消防局有13米的消防通道 如果你去过香港汇广场,大家注意到的或者真正通俗的是当时创造性的休闲娱乐美食步行路! 前期的定位在任何时代都非常重要,从资产管理的角度来看,为什么当时经过亚洲的金融风暴,我们可以建立奢侈品购物中心? 购物中心的定位必须集中于未来的趋势,并不意味着关注眼前的消费市场,根据90年代末的消费水平,中国当时足以支撑高级品牌的消费市场,但中国过去30年的两位数我们进行了非常大胆的行业重组、调整,看看到中国最高级品牌购物中心的恒隆公司的年报,2015年的租赁收益是港币41.94亿,这是非常健康平稳的现金流,这也是商业地产非常有魅力的地方商业地产的本质是资产管理NOI Net Operating Income,Cap Rate资本化和亲率是资产管理最重要的两个指标,即如何进行合理的管理,如何更好的运营和招商,增加收入,增加支出信和集团负责资产管理时,可以做的几个项目是防御性措施,主要是百货公司的改建和电子货币。 必须随时了解当地市场,在竞争对手新百货公司建设前的1~2年,开始了信件和防御性故障排除。

在资产电子货币过程中,对使用率非常低的商业类别进行故障诊断以减少商业零售的租赁面积。 另外,不同的行业也在提高。 特别是在大链接的时代,百货商店的改版和提高必须在更不同的阶段进行不同的防御性调整。 商业地产投资都有解散的过程,2007年管理香港第一家个人上市的房地产信托REIT、沵丰房地产信托,收购长江集团的整个七家房地产。

商业地产决心,但决心统一经营,统一管理,在包里销售。 不动产信托是指在成熟阶段将一些开发商的不动产证券化。 目前,中国对一般公众市场对外开放的REIT没有确切的意义,对一般股东也可以投资的房地产信托确实没有对外开放。

从趋势来看,这也指出中国必须回到下一步,可以为轻资产管理释放很多轻资产。 当然在资产管理中,其关键之一是节约能源。 另外,还包括调整行业、形象。 这是资产管理所必需的。

无论是信和集团、恒隆集团还是沵丰房地产信托,基本上都有很好的资产管理、运营管理,每年都可以提高NOI或者提高收益。 说说大链接时代融资的案例。 因为建立商业地产不能租高利率融资。

借贷通常在两年或三年内期满。 项目显然很快就完成了。

开发商借的利息成本很高,用所有权抵押,最后不还债的公司掌握项目公司的所有权,商业地产投资和借贷时,求出正确的项目杠杆率,利息是多少,合理吗? 正确的解散方案,大家都在谈论李嘉诚,只是在生意上的商人看来,当你的房地产达到顶点或成熟期时,它指出房地产的价值已经到来,整体解散是合理的方案。 最近陆家口的世纪广场得到的是ARA (专业从事基金和房地产信托管理的公司)。

因为ARA长江集团也拥有所有权,所以最终无法在原团队之后管理这个项目。 电子商务的工具化目前电子商务弥补了一些三四五线行业的严重不足或产品的严重不足,因此电子商务在中国很少普及。 但是,在美国,电子商务所占的比例依然是酋长国低。

不管电子商务多么盛行,到2025年中国还没有建立7千个购物中心。 现在,电子商务销售的东西服装多,运动类和鞋类多。 只是,说到互联网,我指出web是一种工具。

工具的意思是在你的顾客通过互联网来购物中心之前对你的地方和产品有基础的了解。 所以,到实体店的时候,自己摸、看、中举、销售是很重要的。

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中国的网络交易额,移动终端已经占了很高的比例,现在移动这么盛行,中国的手机网民现在占了88.9%。 现在移动支付支付宝(Alipay )占整个市场的绝对数量,我相信每个人都有支付宝(Alipay )、微信,无论你现在支付电话费还是其他费用,都已经足够普及了。 我忘记带钱包了。

吃完饭后,木屐在那里。 之后奶奶家餐厅的服务领导看着我,我该怎么办? 他说有一个小册子。 我说我有小册子。

那么,马上去大众评价,我马上在微信上买了餐厅的票,但他说他找不到钱。 没关系。

领导只剩下的钱给我拿五六瓶饼干。 中国一到黄金周就去四个地方旅行。 韩国是支付宝(Alipay )黄金周时最不花钱的地方。

韩国可能有很多女孩卖化妆品。 泰国是第二个,香港是第三个。 美国移动支付的交易量,苹果的苹果pay也更普及,大幅下降非常缓慢。

在美国的电子商务约占零售的13%,无论是亚马逊、EBay易贝还是Walmart沃尔玛,所有这些电子商务的顾客都更多。 至少美国大型零售商在Cyber Monday星期一(白五之后的星期一),所有商家的Best Buy、Kors、Target、Old Navy、Toys R US、Walmart等网页和社交网站总的来说,电子商务的规模不会减少,但在零售整体中所占的比例很小。 实体的商业、实体的零售不可能在电商的冲击下消失。

双十一经过五年,2014年增长了1000倍,2015年为912亿,2016年为1207亿。 当然,今年的双11增加了许多娱乐因素、派对、对话等。

但是你不管他们是电子商务还是双11,淘宝干什么,最后都要落地和人再次对话。 反过来说,如果把所有的实体店集中在当天做某种程度的事情来享受折扣的话,这个销售额就没那么大了。 大数据转换生活在今年的美国议会选举中备受瞩目,但在这次议会选举中,所有的专家都掉了眼镜,包括主流媒体。

这里面有很多隐藏的条件。迄今为止预测的7~80%希拉里输了,但最终特朗普输了。 扑克在Facebook上,在推特上,都可以看到很多粉丝。 另一个我想到的是,特朗普花了500万美元来分析美国投票市民的大数据。

大数据听起来很多,但在商业地产分析顾客时也是同样的概念。 由于进行了正确的分析,在Trump的广告发表时,在哪个州的哪个乡哪个县等小地方,哪个人更明确了,这次的大数据分析在特朗普投票选民的影响下得到了一定的协助,最终在选定的乡县地图上具体证明了。 当然,社交媒体本身记录的信息并不比主体媒体的类别多得多,但这也是影响这次票传输的原因。

所以我想说的是,今天已经是在大数据上全面发挥力量的时代了,很多时候我们还在做问卷调查。 还是用一千人的问卷分析,要求项目亿投资和定位时,没有一定的误解。 很多人可能不想喝咖啡。

我不吃西餐,但你吸引咖啡和西餐的时候,没有人。 中国现在也有融合了电信公司数据的大数据分析公司。 他们能清楚地分析你在手机上使用时,某百货公司一公里的距离是哪个人群,三公里是哪个人群,家庭状况是什么样的。

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一切都可以从这些数据中找到更准确的位置。 有了这些资料,你的行业可以教你如何改变和调整。 有了这些资料,就可以告诉你是否必须减少孩子的行业,做的事情是否是家庭活动等。

在这方面,我相信这次在美丽的总统议会选举中可以利用大数据的例子,加强大家对大数据的理解,协助我们将来的调查。 现在常见的是百货公司的死亡名单。

有时从另一个角度考虑电商的死亡名单。 那也要付出成本。

租车也是成本。 天猫也会扣分。

人必须付钱。 实体零售商如何应对,他们也不会主导进行广告宣传和购物区等活动。

电商也去找实体店。 亚马进入了纽约的第34街。 现在开一家更方便的实体店。 我打算在路边提货。

第一家方便的实体店不在西雅图总部附近开始。 所以电商去找实体。 实体也插手电商,但网络是工具,重点是我们如何使用。 小米也在实体店。

小米预计2017年进入200~300家。 小米他们的大坪效果是一般零售业的20倍,单价很高,所以如果一天能买100部手机,就租200平方米,平均值是一部手机几千元,坪效果很好。 这是趋势。

另一个是关于库存,一个朋友收购了杨家的工厂,委托了国际设计师,把旧工厂变成了多功能写字楼,同时多功能厅进行了不同的活动,拍电影,拍电影MV,时尚发布会,这些杨家的工厂特别是现在文化艺术娱乐的有机融合,在这个大链接时代的库存不动产中,我们如何运用这些有创造性想法的改建来最大化其价值? 新的商业应对变化从1999年到跨入千年时,香港汇前有相当大的楼梯平台。 我在这个楼梯上做了一千年的活动。 当时有几十万人堵住了那里。 未来楼梯的大平台没有拆除,拆除后有一些好处,租赁面积减少,包括这些顾客可以根据需要从地面进入。

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但是,当时我们在实现这个楼梯的大平台时,思考需要把二楼和一楼的租金通过这个楼梯的大平台引进人,所以二楼的租金与一楼的租金完全持平,这是商业当时前期我们计划的我的老东家恒隆集团开展了EST计划、Experience体验、Service服务、Technology技术,目前是如此顺利的上海购物中心,恒隆还在大幅提高。 这是顺利最重要的基因。 根据恒隆的年报,你会发现集团计划改成上海恒隆广场和香港汇恒隆广场。 上海恒隆广场不会因为调整局部面积而扩大租赁面积,特别是扩建了所有地下室。

恒隆引进了新的EST改良,不进入新的结构,希望将来改建后房租不会上涨,商业环境总是在变化。 适应环境变化的是非常丰富的经验和善于经营的人。 每次参加CCIM国际注册商业地产投资者和CPM国际注册资产管理员的活动,我都很高兴我自己和CCIM都是CPM。

所以,项目顺利运营的最后是人,如何组建好的团队,邀请受过良好专业训练的人一起工作是非常重要的。 经验丰富的管理团队只是有资产价值的电子货币的主要引擎。 新的商业沿袭了商业文明的时代新的科学技术和新的商业模式毕竟是为新的生活方式服务的。

80后、90后有二维世代的别名,与以往的做法不同,大链接时代的商业地产是主题简化的体验商业体。 从市场营销的角度来看,无论视觉、听力、感觉,都必须在感官刺激的市场营销,甚至在内容上开展文化营销,未来的商业依然要功能主义的刚性一致,未来是文化感觉的商业世界在必须官能性地构筑文化营销的大链接时代,大数据分析、正确定位、人工智能服务、虚拟现实体验成为新的营销手段。

新生意要以车站低一线远见卓识的角度,搞好企划定位和商务管理,与时俱进最大化项目价值!-火狐体育直播。

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